不動産売却益に課せられる税金と特別控除の仕組みを知って高値で不動産を売却しよう！
近年、離婚や相続問題などで所有する不動産を手放す人が増えています。
不動産を売却すると、利益が得られ収支が増えると考えている方も多いでしょう。
しかし不動産の売却にはさまざまな利益が発生し、その上不動産の売却で得た利益に対しても税金が発生することはご存じですか？
そこでこの記事では、不動産の売却益に対して発生する税金について解説します。
この記事を読めば、より高値で不動産を売却できますよ！
不動産売却益とは？
不動産売却益とは、文字通り不動産を売却することで発生した利益のことで、その利益のことを譲渡所得と言います。
不動産の売却額はすべて不動産売却益にはなりません。
不動産売却益は、不動産の売却価格から売却にかかった費用を差し引いた金額のことです。
ここで言う売却価格とは、不動産の取引価格を指しています。
売却にかかった費用とは、取得費や諸経費が含まれています。
取得費とは？
取得費とは、不動産を購入した際に売買契約書に記載されている購入価格のことです。
取得費には、建築費用、購入時にかかった仲介手数料などの手数料、設備費用、リフォーム費用、売買契約書に貼る印紙税や登録免許税なども含まれます。
また不動産売却益は、譲渡費用も差し引かれます。
譲渡費用とは？
譲渡費用とは、不動産を売却する際に支払った費用のことです。
不動産を売却する際に支払う費用は以下の８つです。
- 不動産を売却する際の仲介手数料
- 不動産を売却する際の売買契約書の印紙代
- 不動産を売却する際の登録免許税や司法書士への報酬などの登記費用
- 不動産を売却する際の広告費用
- 不動産を売却する際に行った測量費や不動産鑑定料
- 不動産譲渡のための立退き代
- 売却する不動産の中に土地を含む場合、取り壊した建物の取り壊し費用や取り壊した建物の取得費に相当する額
- その他の譲渡関連費用
譲渡費用に特別控除が適用される場合、不動産売却益からさらに差し引かれることもあるので注意が必要です。
特別控除とは？
不動産を売却した際に得られる譲渡所得には、特別控除を受けられる場合があり、譲渡の種類別に特例が設けられています。
譲渡の種類は６つに分けられていますが、その中でも最も多いのは居住用財産、つまりマイホームの特別控除です。
マイホームを売却した際は、要件を満たせば最大で３，０００万円が控除されます。
マイホームの売却で特別控除を受けるためには適用要件を満たす必要があります。
マイホーム売却で特別控除を受けるための適用要件
- 売却は現在自分が住んでいる住居にするか、住居と一緒に敷地や借地権も売却すること。
- 空き家を売却する場合は、空き家になった日から３年後の年の１２月３１日までに売却すること。
- 建物を取り壊した場合、その土地を駐車場などほかの用途として使用していないこと。
- 不動産を売却する過去２年間にこの特例を受けていないこと。
- 売主と買主が親族や親子など特別な関係ではないこと。
このようにマイホームの売却で特別控除を受けるには、さまざまな複雑な要件を満たす必要があります。
またこの特別控除から除外される場合もあるので注意が必要です。
特別控除から除外される要件
- この控除を受けることを目的として入居した場合
- 別の住居を新築する際の仮住まいとして使用した場合や、一時的に入居した場合
- 別荘や娯楽施設、保養施設として所有している場合
このようにマイホームの売却で特別控除を受けるためには、居住用であることと居住している生活の実態があるかどうかが重要になってきます。
特別控除を受けるための手続きとは？
特別控除を受けるためには、「譲渡所得の内訳書(確定申告書付き表兼計算明細書)土地・建物用」を提出する必要があります。
また住居を売却する契約日前に、売主が売却する住居に住んでいない場合は、そこに住んでいたことを証明するための戸籍の附票の写しや削除された戸籍の附票の写しなどが必要です。
特別控除について理解したうえで、不動産売却益(譲渡所得)の算出方法を見てみましょう。
不動産売却益(譲渡所得)の算出方法
不動産売却価格−(取得費＋譲渡費用)−特別控除
このようにして不動産売却益(譲渡所得)は算出されます。
〈例〉築１０年の戸建てマイホーム
購入金額４０００万円(土地２０００万円、建物２０００万円)
売却金額３８００万円
その他取得費なし、譲渡費用１００万円の場合
この場合は不動産売却価格は３８００万円、取得費４０００万円、譲渡費用１００万円、マイホームなので特別控除は３０００万円ですね。
３８００万円−(４０００万円＋１００万円)−３０００万円＝▲３３００万円
このようにマイホームを売却する際は、３０００万円と高額な特別控除を受けられるため、譲渡所得の金額がマイナスになる可能性は高いです。
マイナスになった場合は、譲渡所得税はかからず、マイナス分を給与所得などのほかの所得から控除することが可能です。
譲渡所得税とは？
譲渡所得税とは、不動産を売却して利益(不動産売却益)が出た際に、その利益に対して発生する税金のことです。
つまり、不動産売却益に対して発生する税金です。
譲渡所得税とは、不動産売却益にかかる所得税、住民税、復興所得税の総称です。
譲渡所得税の税額の算出方法
税額＝譲渡所得税(課税)×税率
このようにして税率は算出されます。
また譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なります。
不動産の所有期間が５年以下の短期譲渡所得の場合、所得税３０％、住民税９％、、復興特別所得税０．６３％、の計３９．６３％、の税率です。
所有期間が５年を超える長期譲渡所得の場合、所得税１５％、、住民税５％、、復興特別所得税０．３１５％、の計２０．３１５％、の税率です。
所有期間を判断する基準は売却した年の１月１日時点となっているので覚えておいてくださいね！
譲渡所得税のほかにも不動産を売却する際には税金が発生します。
詳しくはこちらの記事へ
このように不動産を売却して得た利益には税金が課されることがわかりましたね。
不動産売却益の税金を支払った後、手元に少しでも多く利益を残しておくためには、いかに高値で不動産を売却するかが重要です。
では、不動産を高値で売却するにはどのような方法があるのでしょうか？
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まとめ
いかがでしたでしょうか？
不動産の売却で得た利益にも税金が発生することがわかりましたね。
より多くのお金を手元に残すためにも不動産一括査定サービスのリビンマッチを利用して、より高値で不動産を売却しましょう！